פסק-דין בתיק ע"א 2462/05

ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (כבוד השופטת דפנה גבע) מיום 10.5.05 בת"א 74619/01, אשר קיבל את תביעת המשיבה 1 (להלן: - " המשיבה") לתשלום דמי שכירות בגין משרדים בנכס שברחוב הברזל 32, רמת החייל (להלן: "הנכס"), וכן הוצאות שונות הקשורות בשכירות, בתוספת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.

1.         רקע

(א)        המשיבה, הבעלים של הנכס, חתמה ביום 12.12.00 על הסכם שכירות לפיו הושכר הנכס לתקופה של 5 שנים, החל מיום 31.3.01 (להלן: "הסכם השכירות" או "ההסכם"). במועד חתימת ההסכם היה הנכס לקראת סיום בנייתו.

בגוף הסכם השכירות לא צוין שם השוכר, והשוכר אף לא חתם על הסכם השכירות (למעט חתימות בראשי תיבות, שחתם המשיב, על מספר תיקונים שנעשו בהסכם, בעמ' 3, 4, 5).

(ב)        בפועל, המערערת היא ששילמה למשיבה דמי שכירות בגין חודש אחד (אפריל 2001). תעודת גמר הבנייה (טופס 4) נתקבלה ונמסרה למערערת בחודש מאי 2001. ביום 11.6.01 דרשה המשיבה מהמערערת תשלום דמי שכירות רבעוניים. בפגישה שהתקיימה למחרת הודיע מר רג'ואן, המהנדס הראשי של המערערת, כי זו לא מתכוונת להיכנס לנכס. לאחר משלוח מכתב התראה, הגישה המשיבה תביעה לתשלום דמי שכירות, דמי ניהול וארנונה נגד המערערת והמשיב 2.

(ג)         לטענת המשיבה, שוכרת הנכס היתה המערערת (להלן: "המערערת"), שהפרה את ההסכם כשלא שילמה את דמי שכירות. המשיב 2 (להלן: "המשיב"), מנהל ובעל שליטה במערערת, חתם אישית על ההסכם ועל כן אחראי אף הוא להפרתו, כשלוחה של המערערת.

(ד)        להגנתם טענו המערערת והמשיב שהמערערת אינה צד להסכם השכירות, והמשיבה הפורמאלית (להלן: - " ויארבל", או בשמה הקודם: "מג'יקסל") היא השוכרת. עוד נטען שהמשיבה לא עמדה בהתחייבויותיה על פי ההסכם כשלא סיפקה טופס 4 לבניין במועד שלגביו התחייבה ולכן אינה זכאית לסעד נושא תביעתה.

2.         פסק דינו של בית משפט קמא

(א)        בית המשפט קבע כי המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשאלה מי שכר את הנכס מאת המשיבה. אמנם הסכם השכירות אינו חתום, אולם לחתימה אין "ערך מהותי" לצורך תקפות העסקה, ומטרתה "פונקציה הוכחתית של זהות המתקשרת". זהות זו אפשר להוכיח בדרכי הוכחה אחרות.

(ב)        בהתחשב במכלול הראיות שהובאו לפניו, קבע בית המשפט שהמערערת היא שהתקשרה בהסכם השכירות עם המשיבה. בית המשפט למד זאת מפני שההסכם נחתם במשרדי המערערת, היא זו ששילמה את דמי השכירות בעבור חודש אחד וקיבלה חשבונית על שמה, היא שחתמה על הסכם הניהול עם חברת הניהול כחודש לאחר חתימת הסכם השכירות, היא שפיקחה על העבודות להכנת הנכס וחתמה על הסכם עם האדריכלית, היא שהודיעה למשיבה על ביטול הסכם השכירות ובאי כוחה התייחסו אליה כאל מקבלת החזקה בנכס. למעשה, עד להגשת התביעה לא מחתה המערערת על שהמשיבה ראתה בה את שוכרת הנכס. בית המשפט ציין כי אמנם בתצהירו של המשיב צוין שמג'יקסל היתה מעורבת בעבודות ההכנה, אשר הותאמו לעיסוקה, ואולם אין בכך כדי ללמד שמג'יקסל היא השוכרת. ייתכן שמי שאמור היה בפועל להחזיק ולהשתמש בנכס הייתה מג'יקסל, אולם על פי הסכם השכירות השוכרת הייתה המערערת. בית המשפט הוסיף וציין שמקובלת עליו עדותם של נציגי המשיבה, שהעדיפו להשכיר את הנכס לחברה ציבורית עתירת נכסים מאשר לחברה בלתי מוכרת שלא ברור אם תשרוד.

(ג)         בית המשפט דחה את תביעת המשיבה לחיובו האישי של המשיב, מכוח סעיף 7 לחוק השליחות, התשכ"ה- 1965 (להלן: "חוק השליחות"), בקובעו שטענה זו אינה עולה בקנה אחד עם הטענה שכוונת הצדדים היתה שהמערערת היא שוכרת הנכס.

(ד)        בית המשפט הוסיף ודן בטענת המערערת שהמשיבה היא שעיכבה את השלמת הנכס ומסירתו, ולכן הפרה את הסכם השכירות. בית המשפט קבע שעל פי ההסכם היה על המשיבה למסור למערערת טופס 4 לא יאוחר מיום 31.3.01. אמנם, המשיבה איחרה ומסרה את הטופס רק ביום 30.5.01; ברם, על פי ההסכם, פיגור של עד 60 יום אינו נחשב כהפרה, ולכן, כך נפסק, המשיבה לא הפרה את ההסכם בכל הנוגע למסירת טופס 4.

(ה)        אשר לטענה שהמשיבה פיגרה בביצוע עבודות השלמת הנכס קבע בית המשפט שהמערערת לא הרימה את הנטל להוכיח טענתה זו, באשר נמנעה מלהביא לעדות את רג'ואן, המהנדס הראשי של המערערת, ואת האדריכלית גרנות שתכננה את התאמת הנכס לדרישותיה. מנגד, הובא לעדות מטעם המשיבה מר אזוגי, אשר העיד שמעולם לא התקבלו תוכניות אדריכליות לביצוע, על אף שהיה על המערערת למוסרן. ללא התוכניות לביצוע, אי אפשר היה להתחיל בביצוע עבודות בנכס. מן האמור עולה, כך נפסק, שאם היה עיכוב בהכנת הנכס לצורכי המערערת, הרי שהאחרונה היא שגרמה לו.

(ו)         בית המשפט דחה אף את הטענה שהמשיבה לא עשתה דבר להקטין את נזקה. טענה זו         נטענה בעלמא, מבלי שהוצגה כל ראיה לסירוב המשיבה להשכיר את הנכס לשוכר פוטנציאלי אחר, או למצב השוק בכל הנוגע לביקוש לשכירת נכסים דוגמת הנכס הנדון. מאידך גיסא, הציגה המשיבה מודעות שפרסמה בניסיונותיה להשכיר את הנכס, והסכם שכירות שחתמה עם שוכרת אחרת ביום 6.2.03 באשר לחלק מהנכס, תמורת סכום חודשי של 1,920$ לתקופה של שנתיים, החל מיום 1.5.03. לנוכח האמור, יתרת החוב בגין דמי השכירות היא 358,412$ (שהם 404,492$, על פי חישוב של 5,810$+ מע"מ לחודש, פחות 46,080$, דמי השכירות שהתחייבה השוכרת האחרת לשלם).

(ז)         בית המשפט דחה את תביעת המשיבה לתשלום דמי ניהול ודמי ארנונה בקובעו שהמשיבה לא הציגה כל ראיה לכך שהיא חייבת בתשלומם. עם זאת, קיבל בית המשפט את תביעתה לתשלום הוצאות בגין פרסומים עבור השכרת הנכס, ושכר טרחת עורך דין לצורך עריכת חוזה עם השוכר החדש.

 (ח)       בסך הכול חייב בית המשפט את המערערת בגין דמי השכירות בסכום של 1,612,854 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום החיוב החוזי, וכן בסכום של 13,418 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 16.2.03 בגין הוצאות המשיבה בעבור עריכת ההסכם עם השוכר החדש. בנוסף חויבה המערערת בתשלום שכר טרחת עורך דין בסכום של 60,000 ש"ח בתוספת מע"מ והפרשי הצמדה וריבית מיום 1.6.05.

3.         טיעוני המערערת

(א)        המערערת משיגה על קביעת בית משפט קמא שהיא השוכרת. לטענתה, הצד הנכון להסכם השכירות היא ויראבל; כך עולה מנסיבות החתימה ומאומד דעת הצדדים במועד כריתת ההסכם. הסכם השכירות נוסח באופן שיתאים במדויק לצרכיה של ויראבל, כאשר מטרת השכירות הוגדרה, בסעיף 6א להסכם, "ניהול בית תוכנה ושידורי טלביזיה". מכאן, שהמשיבה ידעה, כבר בשלב המו"מ שהנכס יועד לויראבל, ולא למערערת שעיסוקה הוא בתחום הנדל"ן. ההסכם אף אוסר על השוכרת להעביר זכויותיה בנכס לאחר, ולכן שגויה הקביעה שהותר למג'יקסל להחזיק בנכס, על אף שהמערערת היא השוכרת. המערערת מוסיפה שלא היה אף מקום ללמוד מהסכם הניהול על כך שהיא השוכרת שכן הסכם זה נחתם על ידי החשב, תוך חריגה מהרשאה.

(ב)        נוסף על כך, המערערת טוענת כי שגה בית המשפט כשדחה את טענתה שהמשיבה הפרה את ההסכם הפרה יסודית, משום שלא המציאה במועד טופס 4. על פי ההסכם, איחור של עד 60 יום בהשלמת הבנייה לא ייחשב הפרה של ההסכם, ואולם ארכה כאמור לא ניתנה לצורך המצאת טופס 4. בשל האיחור בהמצאת הטופס, נאלצה המערערת למצוא מקום חלופי לפעולתה, ועל כן, לכל הפחות, יש באיחור זה כדי לבסס קביעה בדבר אשם תורם של המשיבה. אשמה של המשיבה בא לידי ביטוי אף בכך שלא טרחה לציין את שם השוכרת על פני הסכם השכירות, ובכך תרמה להשתלשלות העניינים שהביאה לנזקה.